Платные услуги в многоквартирном доме

Очень часто перед жителем многоквартирного дома (МКД) встает вопрос:

платить ли сантехнику за починку унитаза или электрику за ремонт электросчетчика?

Платные услуги в сфере обслуживания МКД практиковались и в советское время.

 Законодательно установлено, на основании ст. 162 ЖК РФ собственники жилых помещений заключают договор с управляющей организацией (ТСЖ, УО), в котором должен быть указан порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Однако порядок ценообразования часто непонятен и непрозрачен, поэтому и вызывает целый ряд споров.

Статья будет полезна как для ТСЖ, УО, так и для юридических и физических лиц, защищающих свои интересы в части неправомерного ценообразования в сфере управления МКД.

 Оплата коммунальных услуг

На основании ст. 153 ЖК РФ у правообладателей помещений возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора на пользование жилым помещением с момента подписания документа о его передаче.

Коммунальные услуги предоставляются на основании постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», где установлен закрытый перечень услуг, которые отнесены к коммунальным:

а) подача холодной питьевой воды по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в домовладение;

б) подача горячей воды по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые, а также входящие в состав общего имущества (ОИ) помещения МКД;

в) отвод бытовых стоков из жилых и нежилых помещений МКД по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам;

г) снабжение электрической энергией по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые, а также помещения, входящие в состав ОИ МКД;

д) снабжение газом по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам в жилые, нежилые и входящие в состав ОИ помещения МКД, а также продажа бытового газа в баллонах;

е) подача по централизованным сетям и внутридомовым инженерным системам тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилых, нежилых и входящих в состав ОИ помещениях МКД регламентированной температуры воздуха.

В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги и допустимой доли расходов на оплату коммунальных услуг устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ.

Вопрос включения НДС в платные коммунальные услуги сложный.

В статье 149 НК РФ установлен перечень операций, освобождаемых от налогообложения НДС.

Указанным перечнем не предусмотрено снабжение МКД коммунальными ресурсами, поставляемыми ресурсоснабжающими организациями (РСО).

            Поставка коммунальных ресурсов РСО, в т. ч. физическим лицам, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке. Однако в письме Минфина России от 19.03.2014 № 06-05-17/11844 <О применении налога на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг> указано, что в соответствии с подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ от обложения НДС освобождена реализация коммунальных услуг, предоставляемых УО, ТСЖ, ЖСК, СК, СПК, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, по которым предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных ресурсов указанными налогоплательщиками у РСО.

Предоставление коммунальных услуг УО не облагается НДС, если они реализуют коммунальные услуги по стоимости, соответствующей стоимости их приобретения у РСО, в которую НДС включен.

            Бывают случаи, когда собственник помещений отказывается оплачивать коммунальные услуги, однако суды исходят из платности данных услуг.

            Так, в постановлении ФАС Поволжского округа от 30.05.2013 № А55-30589/2012 суд установил, что вопрос платности оказываемых услуг закон не связывает с фактом заключения договора между собственником помещения МКД и УО (ТСЖ, ЖСК). Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

 При этом оспорить ценообразование также не всегда удается.

Например, в решении Арбитражного суда Иркутской области от 28.04.2008 по делу № А19-817/08-47 суд отказал в удовлетворении требований о взыскании за счет муниципальной казны убытков, причиненных истцу из-за разницы в тарифах на тепловую энергию и жилищно-коммунальные услуги, поскольку права истца не нарушались, так как ответчик не наделялся полномочиями на государственное регулирование тарифов на тепловую энергию.

А вот навязывание иных услуг, кроме коммунальных, неправомерно.

Например, в апелляционном определении Архангельского областного суда от 27.05.2013 по делу № 33-3072 суд признал неправомерным установку приборов учета. Ответчик является основным поставщиком воды и отказывается производить расчеты потребленных услуг на основании данных индивидуального прибора учета, прием в эксплуатацию которого им не осуществлялся.

 Вместе с тем на практике платными в сфере ЖКХ бывают не только коммунальные услуги.

 Оплата текущего и капитального ремонта

Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ установлен новый порядок оплаты капитального ремонта ОИ собственников МКД. Теперь за капитальный ремонт платят сами жители.

Платежи являются обязательными, а их размер в каждом регионе устанавливается отдельно и может варьироваться. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта РФ.

Денежные средства на капитальный ремонт аккумулируются двумя способами:

• на счете регионального оператора. Регионы РФ создают фонд капитального ремонта и учреждают государственное предприятие – регионального оператора;
• на специальном счете.

Принятие решения о ремонте ОИ собственников помещений МКД и способе формирования фонда капитального ремонта ст. 44 ЖК РФ отнесено к компетенции общего собрания.

За счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, могут быть отремонтированы (заменены) следующие элементы ОИ МКД:

• внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• лифтовое оборудование, признанное непригодным для эксплуатации, лифтовые шахты;
• крыша, в т. ч. заменена невентилируемая крыша на вентилируемую, устроены выходы на кровлю;
• подвальные помещения, относящиеся к ОИ;
• фасад, утепление фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
• фундамент (ст. 166 Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ).

 Расходование средств на ремонт ОИ МКД должно осуществляться по смете. На практике стоимость ремонтных и строительных работ в различных субъектах федерации, а также в зависимости от применяемых материалов может значительно различаться.

 Приемка-передача выполненных работ в капитальном строительстве осуществляется на основании универсального передаточного документа.

            С 1 января 2013 г. на основании Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являются обязательными к применению. Формы первичных учетных документов утверждает руководитель организации по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета.

Однако самостоятельная разработка форм документов требует времени, специальных знаний и дополнительных затрат на настройку программного обеспечения под новые бланки, а применение таких форм может вызвать затруднения в работе как внутри организации, так и с контрагентами.

Если организация решила использовать унифицированные формы № КС-2 и № КС-3, она вправе самостоятельно определить порядок составления и нумерации этих документов в зависимости от условий своей хозяйственной деятельности и обычаев документооборота.

Во избежание разногласий с контролирующими органами использование унифицированных форм лучше утвердить приказом руководителя либо предусмотреть в учетной политике.

Подписанные акты подтверждают, что между заказчиком и подрядчиком фактически сложились новые подрядные отношения, в рамках которых первый принял выполненные исполнителем работы в полном объеме без замечаний по качеству, что свидетельствует о потребительской ценности работ для заказчика.

Акты подписывают уполномоченные представители сторон, имеющие право подписи (производителя работ и заказчика, генподрядчика).

Судебные споры в части осуществления ремонта чаще всего связаны либо с завышением стоимости ремонта, либо с проведением неполного ремонта.

Однако возместить средства в натуре вряд ли получится.

 Также споры могут быть связаны с получением УО необоснованного обогащения.

Платные услуги в области ЖКХ всегда вызывали множество споров. С одной стороны, эта отрасль регулируется законодательством, а с другой – любая коммерческая деятельность предполагает получение дохода.

При этом всегда найдутся неплательщики. Чем понятнее и прозрачнее будут сметы на услуги (работы), чем более доступной будет информация о формировании цен на них, тем меньше будет судебных споров и неплатежей.